Vender la nuda propiedad o renta vitalicia: qué conviene a partir de los 65

Vender la nuda propiedad es una forma de obtener dinero por tu casa sin tener que marcharte de ella, porque te reservas el derecho de seguir viviendo allí toda la vida.

Junto con la renta vitalicia, es una de las alternativas que más se consultan cuando la pensión no alcanza y la vivienda es el principal patrimonio de la familia. Son operaciones muy distintas de la hipoteca inversa, porque aquí sí hay una venta y la casa deja de formar parte de la herencia. Por eso conviene entender bien cómo funcionan, cuánto se cobra, cómo tributan y qué supone para los hijos antes de dar ningún paso.

Qué significa vender la nuda propiedad

La propiedad de una vivienda se puede dividir en dos partes. El usufructo es el derecho a usarla y disfrutarla; la nuda propiedad es la titularidad sin ese uso. Cuando una persona mayor vende la nuda propiedad, el comprador paga un precio y pasa a ser propietario, pero no podrá entrar a vivir ni disponer de la casa hasta que el usufructo se extinga, normalmente con el fallecimiento del vendedor.

Mientras tanto, el usufructuario sigue viviendo en su hogar con total normalidad. Según el Código Civil, le corresponden las reparaciones ordinarias y los gastos propios del uso, mientras que las reparaciones extraordinarias corresponden al nudo propietario. También suele ser quien paga el IBI, porque el usufructo es un derecho que el impuesto grava antes que la propiedad. Conviene dejar por escrito en la escritura quién se hace cargo de cada gasto.

Cuánto se cobra al vender la nuda propiedad

El precio es inferior al valor de la vivienda libre, porque el comprador tendrá que esperar para usarla. Cuanto mayor es el vendedor, más se acerca el precio al valor de mercado, ya que el usufructo previsiblemente durará menos. El pago puede hacerse de una vez, en varios plazos o combinado con una renta. Es razonable pedir más de una tasación y comparar varias ofertas, sin aceptar la primera por prisa o por miedo.

Fiscalidad: la exención para mayores de 65 años

La Ley del IRPF declara exentas las ganancias patrimoniales que se obtienen al transmitir la vivienda habitual cuando el vendedor tiene más de 65 años o está en situación de dependencia severa o gran dependencia. Hacienda ha aplicado este criterio también a la venta de la nuda propiedad de la vivienda habitual reservándose el usufructo, pero cada caso tiene matices, así que conviene confirmarlo con un asesor fiscal o con la Agencia Tributaria antes de firmar.

Si lo que se vende no es la vivienda habitual, existe otra vía: los mayores de 65 años pueden excluir de tributación la ganancia si destinan el importe obtenido, en un plazo de seis meses, a constituir una renta vitalicia asegurada a su favor, con un máximo de 240.000 euros.

Qué es una renta vitalicia y cómo tributa

Una renta vitalicia es un contrato, normalmente con una aseguradora, por el que se entrega un capital a cambio de cobrar una cantidad periódica mientras viva el beneficiario. Su gran ventaja es la seguridad: el ingreso no se acaba aunque la persona viva muchos años. Su inconveniente es que el capital entregado, según la modalidad, puede no recuperarse o recuperarse solo en parte para los herederos.

En el IRPF, las rentas vitalicias inmediatas tributan solo por un porcentaje de cada pago, que depende de la edad al constituirlas: el 24 % entre los 60 y los 65 años, el 20 % entre los 66 y los 69 y el 8 % a partir de los 70. Es decir, buena parte de lo que se cobra no tributa, lo que la hace atractiva para complementar la pensión.

Nuda propiedad, renta vitalicia o hipoteca inversa: diferencias

• Hipoteca inversa: sigues siendo propietario; es un préstamo que crece y que los herederos pueden pagar para quedarse la casa.
• Vender la nuda propiedad: dejas de ser propietario, pero conservas el usufructo de por vida; la casa ya no entra en la herencia.
• Renta vitalicia: entregas un capital, procedente o no de la casa, a cambio de un ingreso seguro de por vida.

Ninguna es mejor en todos los casos. Si para la familia es importante conservar la vivienda, la hipoteca inversa deja esa puerta abierta. Si lo prioritario es un ingreso estable y no hay herederos que quieran la casa, vender la nuda propiedad o una renta vitalicia pueden tener más sentido.

Precauciones antes de firmar

• Asegúrate de que el comprador o la entidad sean conocidos y solventes, y desconfía de las prisas.
• Revisa en la escritura qué gastos asume cada parte y qué pasa si necesitas mudarte a una residencia.
• Pide asesoramiento a un notario, un abogado o un asesor independiente, no solo al comprador.
• Habla con tus hijos para que conozcan la decisión y sus razones.

Una decisión con paz y con fe

Vender la nuda propiedad no es traicionar a los hijos ni dejarlos sin herencia por capricho. El patrimonio que Dios permitió reunir puede servir, en primer lugar, para que sus dueños vivan sus últimos años con dignidad. Jesús enseñó a no vivir angustiados por el mañana (Mateo 6:34), y esa paz se nota también en las decisiones económicas tomadas sin miedo ni presiones.

Conclusión

Antes de vender la nuda propiedad o contratar una renta vitalicia, calcula cuánto necesitas, compara ofertas, confirma la fiscalidad de tu caso y cuenta con tu familia. Son decisiones difíciles de deshacer. Tomadas con información y oración, pueden dar tranquilidad tanto a quien vende como a quienes le quieren. Y si es tu familia la que debe acompañar esa decisión, el devocional sobre honrar a padre y madre en la vejez puede ayudaros a hablar del tema.