Además del precio de la vivienda, una hipoteca conlleva gastos, documentos y comisiones que conviene conocer antes de firmar. Saber quién paga cada cosa y qué derechos tienes te ayuda a evitar sorpresas y a negociar con más seguridad.
En esta guía te explicamos, con información del Banco de España y de la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario, cómo se reparten los gastos de la hipoteca, qué son la FEIN y la FiAE y cuánto pueden cobrarte si devuelves el préstamo antes de tiempo.
Índice
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- Reflexiones para comenzar el día con Dios
- Contenido gratuito para fortalecer tu corazón
Quién paga los gastos de la hipoteca
Para las hipotecas firmadas desde el 16 de junio de 2019, la ley establece un reparto claro de los gastos de formalización del préstamo:
- Tasación de la vivienda: la paga el cliente.
- Notaría de la escritura del préstamo: la paga el banco. Las copias las paga quien las solicite.
- Registro de la Propiedad (inscripción de la hipoteca): lo paga el banco.
- Gestoría: la paga el banco.
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) de la hipoteca: corresponde al banco desde el 10 de noviembre de 2018.
Si la entidad cobra una comisión de apertura, la pagas tú. Se cobra una sola vez y engloba los gastos de estudio, tramitación y concesión del préstamo. Puedes consultar la tabla completa en el artículo del Banco de España ¿Qué gastos te toca pagar cuando contratas una hipoteca?.
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Ojo: este reparto se refiere solo a la hipoteca. Los gastos de la compraventa de la vivienda, como los impuestos de la compra, la escritura de compraventa o su inscripción, son distintos y normalmente corresponden al comprador.
La FEIN y la FiAE: los documentos que debes recibir
Antes de firmar, el banco debe entregarte, con una antelación mínima de diez días naturales, la siguiente documentación:
- FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada): recoge las condiciones personalizadas del préstamo y tiene la consideración de oferta vinculante para la entidad durante el plazo pactado.
- FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas): te advierte de las cláusulas más relevantes, como el índice de referencia, el vencimiento anticipado por impago o el reparto de gastos.
- En las hipotecas variables, un documento con las cuotas que pagarías en distintos escenarios de tipos de interés.
- Una copia del proyecto de contrato, con todos los gastos desglosados.
Lo establece el artículo 14 de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (BOE). Aprovecha esos diez días para leer con calma, comparar con otras ofertas y preguntar todo lo que no entiendas.
La visita al notario antes de la firma
La ley también exige que acudas al notario, como tarde el día anterior a la firma, para recibir asesoramiento gratuito sobre el contrato. El notario comprueba que has recibido la documentación a tiempo, te explica las cláusulas principales y te hace un pequeño test para confirmar que lo has entendido. Según el Banco de España, de esa visita se levanta un acta gratuita. Puedes leer el proceso completo en la guía sobre la contratación de la hipoteca.
Comisiones por amortizar antes de tiempo
Puedes devolver tu hipoteca, total o parcialmente, antes de que termine el plazo. Para los préstamos firmados desde el 16 de junio de 2019, la ley fija comisiones máximas:
- Tipo fijo: hasta el 2 % durante los 10 primeros años y hasta el 1,5 % después.
- Tipo variable: hasta el 0,25 % durante los 3 primeros años, o hasta el 0,15 % durante los 5 primeros años, según lo pactado. Después, 0 %.
Son límites máximos: tu contrato puede fijar comisiones más bajas o ninguna. Consulta la tabla del Banco de España sobre la comisión por amortización anticipada de una hipoteca.
Lee también: Oración para proteger el nuevo hogar y elegir un seguro de hogar
Lista rápida antes de firmar
- He recibido la FEIN, la FiAE y el proyecto de contrato con al menos diez días de antelación.
- He comparado la TAE con otras ofertas, no solo el tipo de interés.
- Sé cuánto pagaría si pierdo las bonificaciones.
- Conozco las comisiones de apertura y de amortización anticipada.
- Tengo ahorros para los gastos de la compraventa y un colchón para imprevistos.
- He resuelto mis dudas con el notario y, si lo necesitaba, con un asesor independiente.
Prudencia que protege a tu familia
“El avisado ve el mal y se esconde; mas los simples pasan y llevan el daño” (Proverbios 22:3). Leer los documentos, preguntar y comparar no es desconfianza: es la prudencia que la Biblia recomienda para proteger el hogar que quieres construir.
Preguntas frecuentes
¿Puede el banco cambiar la oferta de la FEIN?
La FEIN es una oferta vinculante para la entidad durante el plazo pactado hasta la firma, que como mínimo debe ser de diez días. Si algo cambia, pide la explicación por escrito.
¿Tengo que contratar los seguros con el banco?
El banco puede exigir ciertas garantías, como un seguro de daños sobre la vivienda, y ofrecer bonificaciones si contratas sus productos. Pregunta qué es obligatorio, qué es opcional y cuánto cuesta cada cosa.
¿La tasación la puedo encargar yo?
Sí. Según el Banco de España, las entidades deben aceptar una tasación aportada por el cliente siempre que esté hecha por una tasadora homologada y no haya caducado.
Este contenido es educativo e informativo. No constituye asesoramiento financiero, fiscal ni jurídico personalizado, y no garantiza resultados. Las condiciones de las hipotecas dependen de cada entidad y pueden cambiar: confirma siempre los datos en las fuentes oficiales o con un profesional antes de tomar decisiones.
Fernando Peres iniciou sua trajetória no mundo dos blogs em 2015, quando decidiu compartilhar suas paixões e conhecimentos através da escrita online. Desde então, Paulo tem se destacado como um criador de conteúdo versátil, produzindo artigos em diversas áreas, incluindo esportes, espiritualidade, finanças, e desenvolvimento pessoal. Seja bem vindo ao meu Blog, espero que goste.