Impuestos del alquiler: cómo tributa y qué gastos puedes deducir

Los impuestos del alquiler sorprenden cada año a muchos propietarios que creían que el dinero que reciben del inquilino era íntegramente suyo.

En España, el alquiler de una vivienda se declara en el IRPF como rendimiento del capital inmobiliario, y quien lo hace bien puede reducir de forma legal la cantidad que tributa. En este artículo verás cómo se calcula ese rendimiento, qué gastos puedes deducir, cómo funcionan las reducciones del 50 %, 60 %, 70 % y 90 %, qué errores conviene evitar y un ejemplo con cifras inventadas para entender el método. Todo se basa en el manual práctico de la Agencia Tributaria para la renta de 2025.

Cómo tributan los impuestos del alquiler en el IRPF

El propietario que alquila una vivienda como particular suma los ingresos por alquiler, resta los gastos deducibles y aplica, si corresponde, una reducción sobre el resultado positivo. La cantidad que queda se integra en la base general de la declaración, junto con el sueldo u otras rentas, y tributa según la escala del impuesto. Por eso el efecto real de los impuestos del alquiler depende de lo que ganes en total y no solo de lo que cobres por el piso.

El alquiler de una vivienda no suele llevar IVA. Y si el arrendamiento se organiza como actividad económica, con un local dedicado a la gestión y una persona empleada a jornada completa, se aplican reglas distintas a las que explica este artículo, así que en ese caso conviene consultar a un asesor.

Qué gastos se pueden deducir del alquiler

Según el manual práctico de la Agencia Tributaria sobre rendimientos del capital inmobiliario, se pueden deducir todos los gastos necesarios para obtener los ingresos, siempre que estén justificados. Los más habituales son estos:

• Intereses de la hipoteca: los de los préstamos para comprar o mejorar el inmueble, solo por el tiempo en que está alquilado.
• Conservación y reparación: pintura, arreglo de instalaciones o sustitución de elementos como la calefacción o las puertas, pero no las mejoras que amplían el inmueble.
• Tributos y tasas: el IBI y las tasas de basuras o alumbrado, si no tienen carácter sancionador.
• Comunidad de propietarios: las cuotas ordinarias y los servicios de administración, vigilancia o portería.
• Seguros: las primas del seguro de hogar, de responsabilidad civil u otros que cubran el inmueble.
• Suministros: agua, luz, gas o internet, solo si los paga el propietario y no el inquilino.
• Formalización del contrato y defensa jurídica: los costes de redactar el contrato o de reclamar un impago.
• Saldos de dudoso cobro: deudas del inquilino con justificación suficiente, por ejemplo cuando ha pasado más de seis meses desde la primera gestión de cobro.

Hay un detalle muy importante: solo son deducibles los gastos del periodo en que la vivienda está alquilada. Los generados mientras el piso está vacío, aunque esté listo para alquilar, no se pueden deducir, según el criterio del Tribunal Supremo que recoge el propio manual.

La amortización del inmueble

Además de los gastos, el propietario puede deducir la amortización del inmueble, que refleja su desgaste. La norma considera efectiva una amortización anual que no supere el 3 % del mayor de dos valores: el coste de adquisición, con los gastos e impuestos de la compra, sin incluir el suelo, o el valor catastral de la construcción. Esta partida no supone un pago real en el año, pero reduce el rendimiento neto que tributa.

Para separar el valor del suelo del de la construcción, mira el recibo del IBI, donde figuran ambos valores catastrales. Guarda la escritura de compra y los justificantes de reformas, porque Hacienda puede pedírtelos.

Reducciones por alquilar una vivienda: 50 %, 60 %, 70 % o 90 %

Cuando el resultado es positivo y el inmueble es una vivienda, la ley aplica una reducción. Según la Agencia Tributaria, para los contratos celebrados desde el 26 de mayo de 2023 las reducciones son las siguientes, y los requisitos deben cumplirse al firmar el contrato:

• 90 %: si es un nuevo contrato en zona de mercado residencial tensionado y la renta inicial baja más de un 5 % respecto a la última renta anterior de esa vivienda, una vez actualizada.
• 70 %: si se alquila por primera vez en zona tensionada a personas de entre 18 y 35 años, o si el inquilino es una administración o una entidad sin fines lucrativos que la destina a alquiler social.
• 60 %: si la vivienda se rehabilitó en los dos años anteriores a la firma del contrato, cuando no se cumplen los casos anteriores. Esta reducción es la que se aplicaba a todos los contratos firmados hasta el 26 de mayo de 2023.
• 50 %: en cualquier otro caso.

La reducción solo se aplica a los rendimientos netos positivos calculados por el contribuyente en una autoliquidación presentada antes de que Hacienda abra un procedimiento de comprobación, así que conviene declarar bien desde el principio y no esperar a que te lo pidan.

Ejemplo ilustrativo de cálculo

Imagina, con cifras inventadas solo para explicar el método, un propietario que alquila una vivienda por 750 euros al mes durante todo el año. Sus ingresos son 9.000 euros. Sus gastos del año suman 1.650 euros, entre IBI, comunidad, seguro y una pequeña reparación. La amortización calculada con la regla del 3 % es de 3.300 euros. El rendimiento neto previo sería 9.000 menos 1.650 menos 3.300, es decir, 4.050 euros.

Si el contrato no cumple ningún requisito especial, se aplica la reducción del 50 %, y el rendimiento neto reducido que se suma a la base general es de 2.025 euros. Esa cantidad tributará según el tipo que corresponda al conjunto de las rentas de esa persona. Si el contrato cumpliera los requisitos de la reducción del 90 %, solo se sumarían 405 euros, lo que muestra por qué es tan importante conocer la zona en que está tu vivienda.

Errores frecuentes al declarar el alquiler

• Deducir gastos del periodo en que el piso estaba vacío.
• Olvidar que los gastos de suministros solo son deducibles si los paga el propietario.
• Deducir mejoras como si fueran reparaciones, en lugar de amortizarlas.
• No guardar facturas, escrituras ni justificantes de pago.
• Aplicar una reducción del 90 % o del 70 % sin comprobar que se cumplían los requisitos el día de la firma.

Una mirada de fe sobre los impuestos del alquiler

Jesús respondió con claridad cuando le preguntaron por los tributos: “Dad, pues, a César lo que es de César, y a Dios lo que es de Dios” (Mateo 22:21). Para un propietario creyente, declarar con honradez los ingresos del alquiler es una forma de integridad. Aprovechar las deducciones y reducciones que la ley permite es legítimo, pero ocultar ingresos no lo es. La honestidad también protege la tranquilidad de la conciencia.

Conclusión

Conocer los impuestos del alquiler te permite declarar con seguridad, aprovechar los gastos y reducciones que corresponden y evitar sorpresas con Hacienda. Cada caso tiene matices, como la fecha del contrato, la zona o el tipo de inquilino, así que revisa el manual de la Agencia Tributaria o consulta con un profesional antes de presentar tu declaración. Si quieres ver cómo empieza todo el camino, lee este otro artículo: