La comisión por amortización anticipada es lo que el banco puede cobrarte cuando devuelves capital de tu hipoteca antes de lo previsto, y la ley española le pone límites muy concretos.
Antes de entregar tus ahorros al banco conviene saber cuánto te costará hacerlo. El artículo 23 de la Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario fija qué compensaciones son legales en préstamos firmados desde el 16 de junio de 2019, cómo se calculan y qué otros derechos tienes al amortizar, como recuperar parte de la prima de un seguro vinculado. En este artículo verás los porcentajes máximos, un ejemplo de cálculo, qué pasa con las hipotecas antiguas y cómo puede afectar la amortización a la deducción por vivienda habitual.
Índice
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Límites de la comisión por amortización anticipada en hipotecas variables
En los préstamos a tipo variable, o en los tramos variables de una hipoteca mixta, el contrato puede incluir una de estas dos opciones, que son excluyentes entre sí:
- Opción de cinco años: hasta el 0,15 % del capital amortizado si devuelves durante los cinco primeros años de vida del préstamo.
- Opción de tres años: hasta el 0,25 % del capital amortizado si devuelves durante los tres primeros años.
Pasado ese periodo, el banco no puede cobrarte compensación por amortizar una hipoteca variable. Desde finales de 2022 y hasta el 31 de diciembre de 2024 estuvo además suspendido el cobro de estas comisiones en hipotecas variables por una medida temporal del Real Decreto-ley 19/2022, prorrogada por el Real Decreto-ley 8/2023. Desde 2025 vuelven a aplicarse los límites ordinarios del artículo 23.
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Límites en hipotecas a tipo fijo
En los préstamos a tipo fijo, o en el tramo fijo de una hipoteca mixta, los topes son más altos porque el banco asume el riesgo de tipo de interés:
- Primeros diez años (o desde que empieza a aplicarse el tipo fijo): hasta el 2 % del capital amortizado.
- A partir de entonces y hasta el final: hasta el 1,5 % del capital amortizado.
Si pasas de variable a fijo mediante una novación o una subrogación, la compensación tiene un límite especial del 0,05 % durante los tres primeros años del préstamo, y nada después.
La pérdida financiera: el tope que muchos olvidan
Los porcentajes anteriores son máximos, no tarifas automáticas. La ley añade que la comisión nunca puede superar la pérdida financiera que sufra el banco, calculada como la diferencia negativa entre el capital pendiente y el valor de mercado del préstamo. Si los tipos de mercado han subido desde que firmaste, el banco puede no sufrir pérdida alguna y, en ese caso, no debería cobrarte compensación aunque tu contrato la prevea.
Por eso es importante pedir la información previa. El artículo 23.2 obliga a la entidad a entregarte, en un máximo de tres días hábiles y en soporte duradero, las consecuencias de la amortización, incluidas las hipótesis de cálculo. Revísalas y pregunta todo lo que no entiendas.
Ejemplo de cálculo de la comisión
Supón una hipoteca a tipo fijo firmada en 2021 y que quieres amortizar 12.000 euros. Como estás dentro de los diez primeros años, la comisión máxima sería el 2 %: 240 euros. Si la pérdida financiera calculada por el banco fuera de 150 euros, solo podría cobrarte esos 150. En una hipoteca variable de 2023 con la opción del 0,25 % a tres años, la comisión máxima por esos mismos 12.000 euros sería de 30 euros, y una vez cumplidos tres años desde la firma ya no podría cobrarte nada.
Compara siempre la comisión con el ahorro de intereses: en la mayoría de casos el ahorro es muy superior, pero conviene confirmarlo con tu propia simulación.
Seguros vinculados: recupera la prima no consumida
Si cancelas totalmente la hipoteca, el contrato de seguro accesorio del que el banco es beneficiario se extingue y tienes derecho al extorno de la prima no consumida, salvo que pidas mantenerlo y designes un nuevo beneficiario. Esto afecta, por ejemplo, a seguros de vida o de hogar contratados junto con el préstamo y pagados por adelantado. Reclámalo por escrito.
Lee también: Seguro de vida de la hipoteca: ¿es obligatorio?
Hipotecas anteriores a junio de 2019
Si firmaste antes del 16 de junio de 2019, se aplican las condiciones de tu contrato con los límites de la normativa anterior, que distinguía entre compensación por desistimiento y compensación por riesgo de tipo de interés. El Banco de España explica los trámites y recomienda fijarse en la fecha de firma, subrogación o novación del préstamo.
Amortización anticipada y deducción por vivienda habitual
Quienes compraron su vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013 y ya deducían pueden seguir aplicando el régimen transitorio de la Agencia Tributaria. La base máxima es de 9.040 euros anuales, que incluye capital, intereses y amortizaciones, y lo que exceda no se traslada a años futuros. Si ya alcanzas ese límite con las cuotas, una amortización extra no te dará más deducción, así que puede convenir repartirla entre varios ejercicios.
Conclusión
Conocer la comisión por amortización anticipada te permite negociar con datos y evitar cobros indebidos. Revisa tu escritura, identifica si tu tramo es fijo o variable, calcula el porcentaje máximo, pide la información previa por escrito y comprueba que no supera la pérdida financiera real. Si algo no cuadra, reclama primero al servicio de atención al cliente del banco y, después, al Banco de España.
Fernando Peres comenzó su trayectoria en el mundo de los blogs en 2015, cuando decidió compartir sus pasiones y conocimientos a través de la escritura en línea. Desde entonces, se ha dedicado a crear contenido sobre fe, oración y espiritualidad, junto con finanzas personales, organización familiar y desarrollo personal, para ayudar a vivir con más serenidad, responsabilidad y esperanza. Bienvenido a mi blog; espero que te guste.